La souscription privée,
augmentée par l'analyse.

• LTV de 60 % ou moins : 17 à 20
• 60 à 70 % : 14 à 16
• 70 à 75 % : 10 à 13
• 75 à 80 % : 6 à 9
• Plus de 80 %, ou aucune évaluation agréée : 0 à 5

Évaluation agréée, rapport de titres, acte d'achat du terrain

• DSCR réel et stabilisé au-dessus de 1,25, ou sortie bancaire qui couvre le solde avec marge : 12 à 15
• DSCR entre 1,00 et 1,25 : 8 à 11
• DSCR réel sous 1,00 mais stabilisé au-dessus : plafond 9
• DSCR stabilisé sous 1,00, ou sortie qui ne couvre pas le solde : plafond 6
• Aucun état financier ni bilan personnel : plafond 4 (8 en construction, où le promoteur est jugé sur ses commanditaires)

États financiers (deux ans), bilan personnel, rôle des loyers, budget d'intérêts

• Lettre de sortie ferme ou ventes signées couvrant le solde : 12 à 15
• Sortie crédible appuyée par le marché (comparables, capacité de refinancement, préventes de 30 à 60 %) : 8 à 11
• Sortie énoncée mais non appuyée : 4 à 7
• Aucune sortie réaliste, ou sortie dépendant entièrement de tiers sans preuve : 0 à 3

Lettre d'intérêt bancaire, préventes, baux signés, analyse de marché, prix de dégagement

• Expérience prouvée (trois projets comparables ou dix ans), crédit sain, liquidités démontrées : 12 à 15
• Solide mais partiel (un ou deux projets, liquidités non documentées) : 8 à 11
• Expérience limitée ou signaux de crédit : 4 à 7
• Aucune expérience, arrérages, impôts impayés, litiges : 0 à 3

CV et réalisations, bilan personnel, dossier de crédit, REQ, références de prêteurs

• Permis en main, plans, entrepreneur sous contrat (RBQ), échéancier réaliste : 8 à 10
• Permis en cours, plans et équipe en place : 5 à 7
• Stade du concept : 2 à 4
• Rien de documenté : 0 à 1

Permis, plans, contrat de l'entrepreneur, échéancier ; pour un immeuble existant : baux, état de l'actif, plan d'entretien

• Ventilation des coûts à moins de 10 % des repères de marché (Cost Analyzer™), contingence de 5 % ou plus, soft costs réalistes : 8 à 10
• Écart de 10 à 20 %, ou contingence mince : 5 à 7
• Écart de plus de 20 %, ou postes clés absents : 2 à 4
• Aucune ventilation des coûts : 0 à 1

Ventilation des coûts (hard costs, soft costs, contingence), soumissions, budget d'exploitation pour un immeuble existant

• Emplacement recherché, actif liquide, absorption démontrée : 8 à 10
• Marché secondaire, demande adéquate : 5 à 7
• Demande faible, actif spécialisé, absorption longue : 2 à 4
• Actif illiquide : 0 à 1

Évaluation (section marché), étude de marché, rôle des loyers, comparables

• Client existant : 5
• Référé par un courtier partenaire : 3
• Nouveau client : 1

Historique chez Capital Norvex, code du courtier partenaire