Capital NorvexPrivé vs bancaire · Québec
FRENLa machine1 438 533 PRÊT
L'objection qu'on entend à chaque rencontre

" Ah oui, mais le privé…
ça coûte bien plus cher que la banque ! "

On comprend pourquoi vous pensez ça. Voici ce qu'on ne vous a jamais montré.

↓
Notre position

On entend souvent que le financement privé coûte trop cher. La vraie question est plutôt : combien vous coûte le temps ? Un terrain déjà acquis qui attend ne génère aucun revenu. Pendant ce temps, les taxes continuent, les intérêts continuent et les occasions d'affaires passent. Notre objectif n'est pas d'être le moins cher. Notre objectif est de vous permettre d'avancer rapidement, sans que cette rapidité vous coûte davantage au final.

Nous ne prétendons pas que le privé coûte moins cher.
Nous démontrons qu'il ne coûte pas nécessairement plus cher
lorsqu'on tient compte de l'ensemble des coûts du projet.
Loi de l'impôt sur le revenu · Canada

Le vrai taux que vous payez n'est pas 12 %.
C'est 8,82 %.

Les intérêts sur emprunt pour revenus locatifs sont déductibles d'impôt en vertu de la LIR. Sur un taux nominal de 12 %, le gouvernement en absorbe 3,18 points. Vous ne déboursez que 8,82 %.

SCHL · Taux nominal
4,75 %
↓
Taux net après ITA · 26,5 %
3,49 %
vs
Capital Norvex · Taux nominal
12 %
↓
Taux net après ITA · 26,5 %
8,82 %
L'écart réel entre les deux voies
5,33 %
et non 7,25 % comme il semble au premier coup d'œil
LIR art. 20(1)c)
Intérêts de portage terrain
Terrain détenu en vue de produire des revenus locatifs : intérêts déductibles immédiatement dans l'année où ils sont engagés. La période d'attente SCHL n'est pas une période de « construction » au sens de l'art. 18(3.1).
✓  Déduction immédiate
LIR art. 20(1)e)
Frais d'analyse et d'arrangement (3 %)
Frais d'emprunt (honoraires, frais de montage, commissions) déductibles sur la durée du prêt ou 5 ans, selon le moins élevé. Sur un prêt de 18 mois, la totalité des frais est récupérée avant même la conversion SCHL permanente.
✓  100 % récupéré · 18 mois
LIR art. 20(1)c) + 18(3.1)*
Intérêts période de construction
Pendant la construction d'un immeuble locatif, les intérêts sont capitalisés au coût du bâtiment (art. 18(3.1)) et récupérés via la DPA Catégorie 1 (4 % dégressif). La déduction est différée, mais 100 % récupérée dans le temps.
✓  Déduction différée via DPA*
* LIR art. 18(3.1) exige la capitalisation des intérêts et des impôts fonciers durant la période de construction d'un immeuble locatif. La déduction s'effectue via la DPA (Catégorie 1, 4 % dégressif) plutôt qu'immédiatement. La déduction totale demeure 100 %, l'horizon est simplement étalé sur la durée de détention de l'immeuble. Sources : Bulletins d'interprétation ARC IT-195R4 + IT-443 · LIR s.20(1)(c), s.20(1)(e), s.18(3.1), Canada.ca · Taux corporatif QC 2026 : 26,5 % (15 % fédéral + 11,5 % provincial taux général — revenus locatifs passifs, Revenu Québec). Ce document est fourni à titre informatif. Consultez votre CPA pour votre situation spécifique.
Analyse comparative · Projet 20 M$

Coût réel total · SCHL vs Capital Norvex

Tous les chiffres sont vérifiables. Sources en bas de page.

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🏢 VOIE A — SCHL seule ⚡ VOIE B — Capital Norvex
Premier loyer encaissé Mois 31 12 mois d'attente + 18 mois de construction Mois 19 Construction démarre immédiatement
Portage terrain (12 mois d'attente SCHL · 8,5 %) 212 500 $ 510 000 $ 382 500 $ 0 $ ✓
Intérêts financement construction
18 mois · intérêt sur déboursés seulement · tirage progressif · solde moyen 50 %		 4,75 % × 15 M$ × 50 % × 1,5 an
534 375 $ 		12 % × 15 M$ × 50 % × 1,5 an
1 350 000 $
Frais d'arrangement / montage
SCHL : ~ 1 % frais d'engagement bancaire · Norvex : 3 %		 150 000 $
~ 0,75 %–1,00 % · pratique bancaire QC/ON 2026		 450 000 $
Prime assurance SCHL MLI Select
3,92 % · 100 pts · LTV 75 %		 588 000 $ 588 000 $
refi SCHL permanent, identique
Escompte entrepreneurs
Paiement 30 j Norvex vs 90 j SCHL		 — néant — − 350 000 $ 280 000 $ 400 000 $
Déduction fiscale ITA s.20(1)(c)/(e)
Taux corporatif QC & ON 2026 = 26,5 %		 − 237 672 $ 316 509 $ 282 722 $ − 477 000 $
Coût net financement (excl. revenus locatifs) 1 247 203 $ 1 465 866 $ 1 372 153 $ 1 561 000 $ 1 631 000 $ 1 511 000 $
NOI 12 mois supplémentaires (mois 19 → 30)
Revenus que la VOIE A n'encaisse jamais		 — 0 $ — + 978 120 $ 975 156 $ 1 244 880 $
RÉSULTAT NET FINAL
1 247 203 $
1 465 866 $
1 372 153 $
Premier loyer au mois 31
+ 664 323 $ de mieux
+ 810 022 $ de mieux
+ 1 106 033 $ de mieux
Premier loyer au mois 19
La conclusion

À 12 %, Capital Norvex
est moins cher que la banque.

Quand on additionne les 3 coûts cachés, la réalité est exactement inverse à l'intuition initiale.

SCHL — coût net total
1,25 M$
Premier loyer mois 31
Avantage net Capital Norvex
+ 664 K$
Mois 19 · 12 mois d'avance
Taux Norvex · après déduction ITA
8,82 %
12 % × (1 − 26,5 %) = taux effectif réel
Avance sur revenus locatifs
12 mois
978 120 $ de NOI encaissé d'avance
SCHL — coût net total
1,47 M$
Premier loyer mois 31
Avantage net Capital Norvex
+ 810 K$
Mois 19 · 12 mois d'avance
Taux Norvex · après déduction ITA
8,82 %
12 % × (1 − 26,5 %) = taux effectif réel
Avance sur revenus locatifs
12 mois
975 156 $ de NOI encaissé d'avance
SCHL — coût net total (ON)
1,37 M$
Premier loyer mois 31
Avantage net Capital Norvex
+ 1,11 M$
Mois 19 · 12 mois d'avance
Taux Norvex · après déduction ITA
8,82 %
12 % × (1 − 26,5 %) = taux effectif réel
Avance sur revenus locatifs
12 mois
1 244 880 $ de NOI encaissé d'avance
Hypothèses : Projet 20 M$ · Prêt 15 M$ (75 % LTV) · Délai SCHL 12 mois (conservative) · Construction 18 mois · Solde moyen 50 % : tirage progressif linéaire 0 % → 100 % sur 18 mois (intérêts calculés sur montants déboursés uniquement, pas sur l'engagement total de 15 M$ — pratique standard financement construction QC/ON, SCHL et prêteurs privés) · Taux corporatif QC & ON 2026 : 26,5 % (15 % fédéral + 11,5 % provincial — taux général, revenus locatifs passifs). Source ITA : s.20(1)(c) et s.20(1)(e), Canada.ca/ARC · Source SCHL : SCHL.ca grille MLI Select juin 2026 · Taux pont terrain : 8,5 %/an (marché QC/ON, prêteurs privés 2026, 1er rang) · Escompte entrepreneurs : prime de délai 90 j → 30 j, pratique ACQ/OGCA 2026 · Ontario/GTA : terrain 4,5 M$ (Brampton/Mississauga) · 60 unités · loyer moyen 2 800 $/mois · NOI 95 % occ. × 65 % marge = 1 244 880 $/an · taux corporatif ON 2026 = 26,5 % (identique QC). Ce document est produit à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique.
Sources :  SCHL MLI Select — taux 4,25 %–5,00 % (SCHL.ca, juin 2026) · Prime MLI Select 100 pts / 75 % LTV — 3,92 % net après escompte 30 % (grille officielle SCHL) · Taux imposition corporatif QC 2026 — 26,5 % général (TaxTips.ca + Revenu Québec officiel) · ITA s.20(1)(c) — déductibilité intérêts emprunt pour revenus de biens (Canada.ca/ARC) · ITA s.20(1)(e) — déductibilité frais d'emprunt (Canada.ca/ARC) · Délai SCHL construction — 6 à 18 mois (LendCity, CMLS, CMHC publiés) · Coûts construction QC ossature bois 2026 — 280–300 $/pi² (SHQ + Groupe Héritage) · Taux pont terrain — 8,5 %/an (1er rang, marché QC prêteurs privés 2026) · ITA art. 20(1)(e) frais d'emprunt — déductibles sur durée du prêt ou 5 ans (CRA Folio S3-F6-C1) · ITA art. 18(3.1) capitalisation des intérêts pendant la construction — DPA Catégorie 1 (ARC IT-195R4).