Analyse complète des coûts réels — financement SCHL versus Capital Norvex — marché ontarien, données 2026.
On entend souvent que le financement privé coûte trop cher. La vraie question est plutôt : combien vous coûte le temps ? Un terrain déjà acquis qui attend ne génère aucun revenu. Pendant ce temps, les taxes continuent, les intérêts continuent et les occasions d'affaires passent. Notre objectif n'est pas d'être le moins cher. Notre objectif est de vous permettre d'avancer rapidement, sans que cette rapidité vous coûte davantage au final.
Nous ne prétendons pas que le privé coûte moins cher.
Nous démontrons qu'il ne coûte pas nécessairement plus cher
lorsqu'on tient compte de l'ensemble des coûts du projet.
| Poste de coût | SCHL / Bancaire | Capital Norvex |
|---|---|---|
| Terrain — portage 12 mois (délai approbation SCHL MLI Select : 6 à 18 mois · base de calcul conservatrice : 12 mois) | ||
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Intérêts de portage terrain
4,5 M$ × taux × 12 mois
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382 500 $ | 0 $ ✓ |
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Taux de portage terrain
Banque : prime + marge · Norvex : démarrage construction immédiat
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8,5 % | N/A |
| Poste de coût | SCHL / Bancaire | Capital Norvex |
|---|---|---|
| Intérêts construction — tirage progressif 50 % sur 18 mois | ||
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Intérêts sur construction
15 M$ × taux × 50 % solde moyen × 1,5 an
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534 375 $ | 1 350 000 $ |
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Taux construction
SCHL MLI Select 4,75 % · Norvex 12 %
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4,75 % | 12 % |
| Frais de montage & primes | ||
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Frais de montage / arrangement
SCHL : ~1 % · Norvex : 3 %
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150 000 $ | 450 000 $ |
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Prime d'assurance SCHL
MLI Select : 3,92 % × 15 M$ · 75 % LTV · 100 pts
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588 000 $ | 588 000 $ refi SCHL permanent, identique |
| Avantage comparatif Capital Norvex | ||
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Escompte entrepreneurs ON
Cash ferme = prix nets, délais réduits, pas de conditions SCHL
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— | − 400 000 $ |
TOTAL coûts bruts (avant déduction fiscale) |
1 654 875 $ | 1 988 000 $ |
Capital Norvexdéductibles du revenu imposable l'année du paiement.capitalisés dans le coût de l'immeuble et récupérés via DPA Catégorie 1 (4 %).477 000 $ de déduction vs 282 722 $ pour le SCHL — avantage fiscal de 194 278 $.
| Récapitulatif | SCHL / Bancaire | Capital Norvex |
|---|---|---|
Total coûts bruts |
1 654 875 $ | 1 988 000 $ |
Déduction fiscale ITA (26,5 %) |
− 282 722 $ | − 477 000 $ |
Coût net après impôt |
1 372 153 $ | 1 511 000 $ |
Taux effectif réel (après ITA) |
— | 8,82 % |
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Fin des travaux / premier loyer
Mois de première mise en occupation
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Mois 31 | Mois 19 |
Avertissement et hypothèses de calcul : Ce document est produit à des fins d'illustration et de comparaison. Il ne constitue pas un avis juridique, comptable ou financier. Les chiffres présentés sont basés sur des hypothèses générales applicables au marché du Grand Toronto (Brampton / Mississauga) en 2026 et peuvent varier selon le dossier spécifique, le profil de l'emprunteur, les conditions du marché et les exigences réglementaires.
Taux d'intérêt : Le taux SCHL MLI Select de 4,75 % est à titre indicatif. Le taux bancaire réel dépend de la cote de crédit de l'emprunteur, de la structure du dossier, et des conditions de marché. La prime SCHL de 3,92 % (100 points, 75 % LTV) est calculée selon la grille MLI Select en vigueur.
Déductions fiscales : Les économies d'impôt présentées sont basées sur un taux d'imposition corporatif combiné de 26,5 % (15 % fédéral + 11,5 % Ontario, taux général 2026). L'admissibilité aux déductions selon les articles 20(1)(c), 20(1)(e) et 18(3.1) de la Loi de l'impôt sur le revenu dépend de la structure spécifique de l'emprunt et de la situation fiscale de l'emprunteur. Consulter un conseiller fiscal (CPA) agréé pour un avis personnalisé.
Revenus locatifs : Le revenu net d'exploitation (NOI) de 1 244 880 $ est basé sur un taux d'occupation de 95 %, un loyer moyen de 2 800 $/mois, et un ratio de charges de 35 % des revenus bruts. Ces hypothèses sont fondées sur les données du marché locatif GTA 2025-2026 (CMHC Rental Market Report) et peuvent différer selon la localisation exacte et la gestion de l'immeuble.
Capital Norvex Inc. — Société de financement hypothécaire privé, Montréal, Canada · capitalnorvex.com · Cette analyse a été préparée par l'équipe Capital Norvex à des fins de présentation comparative uniquement. Tous droits réservés © 2026.